கைக்கு எட்டா உயரத்தில் கடை வீடுகளின் விலை

சிராங்கூன் ரோட்டில் உள்ள கடைவீடுகள். லிட்டில் இந்தியாவில் உள்ள கடைவீடுகளின் விலை, வாடகை விண்ணைத் தொடுகின்றன. கோப்புப்படம்

25 Sep 2022 05:30

சிங்கப்பூர் மரபுடைமையில் கடை வீடுகளுக்கு தனி இடம் உண்டு. சாங்கி முனையம் நான்கில் 'ஹெரிடேஜ் ஸோன்' என்று அழைக்கப்படும் பகுதியில் சிங்கப்பூர் கலாசாரத்தை பிரதிபலிக்கும் வகையில் கடைகள் கடைவீடுகள்போல் வடி வமைக்கப்படும் அளவுக்கு, சிங்கப்பூரின் பாரம்பரியத்துடன் பின்னிப்பிணைந்தவை இக்கடைவீடுகள்.

இத்தகைய கடைவீடுகள் அதிகம் இருக்கும் இடங்களில் லிட்டில் இந்தியா வட்டாரமும் ஒன்று. சைனா டவுன், கம்போங் கிளாம், கிளார்க் கீ போன்ற மற்ற இடங்களிலும் கடைவீடுகள் இருக்கின்றன. இவற்றின் விலைகளும் வாடகைகளும் தொடர்ந்து உயர்ந்து வருகின்றன. கடந்த சில ஆண்டுகளாக லிட்டில் இந்தியா வட்டாரத்தில் உள்ள கடைவீடுகளுக்கான தேவை முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் அதிகரித்துள்ளது. இதற்கான காரணங்கள் பல.

சிங்கப்பூரர்கள், சிங்கப்பூர் வாழ் இந்தியர்கள், வெளிநாட்டவர்கள், மற்ற இனத்தவர்கள் என அனை வரையும் ஈர்க்கும் லிட்டில் இந்தியா, உணவு, உடைகள், அலங்காரப் பொருட்கள், நகை, வழிபாட்டுப் பொருட்கள் போன்ற பல தேவைகளை பூர்த்தி செய்யும் ஒரே இடமாக திகழ்கிறது. மேலும் குடும்பங்கள், நண்பர்கள் என்று பலரும் ஒன்று சேரும் இடமாகவும் இருக்கிறது.

வாடிக்கையாளர்கள் அதிகமாக வந்து போகும் இடமாக இருப்பதாலும் நகர மையத்தில் இருப்பதாலும், இயல்பாகவே சொத்து விலை இங்கு ஏறுமுகமாகவே உள்ளது. இதனால், இந்த இடம் அண்மையில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் இடமாகவும் மாறியுள்ளது.

"லிட்டில் இந்தியாவில் உள்ள கடைவீடுகளை அதிகமாக சீனா, ஹாங்காங், தைவான், இந்தோனீசியா போன்ற நாடுகளிலிருந்து வரும் முதலீட்டாளர்கள் வாங்கு கிறார்கள்," என்று குறிப்பிட்ட சொத்து முகவர் பிரபு ஹரிதாஸ், இந்திய முதலீட்டாளர்கள் இன்னும் தேக்கா கடைவீடுகளின் மதிப்பை அறியவில்லை என்றார்.

உள்நாட்டவர்கள் கொடுக்கும் விலையைவிட அதிகமாக விலைகொடுத்து வெளிநாட்டு நிறுவனங்கள் தேக்கா கடைவீடுகளை வாங்கு கின்றன. அதனால், தற்போது பெரும்பாலான கடைகள் அவற்றின் நிர்வாகத்தின்கீழ் இருக்கின்றன. இவை நிர்ணயிக்கும் வாடகை பெரிய நகைக்கடைகள் அல்லது பெரிய நிறுவனங்களுக்கே கட்டுப்படியாகிறது.

பெயருக்கு ஏற்றவாறு இந்தியர்களும் இந்திய கலாசாரமும் கொண்ட வண்ணமயமான லிட்டில் இந்தியாவில் குறிப்பிட்ட அளவில் கடை வீடுகளின் எண்ணிக்கை இருந்தாலும், இவற்றை வாங்கவும் இங்கு வியாபாரத்தை தொடங்கவும் கடைவீடுகளின் எண்ணிக்கையைவிட ஆர்வம் அதிகமாக உள்ளது.

கூடுதல் முத்திரை வரி

லிட்டில் இந்தியாவில் கடை வீடுகளை வாங்குவதில் முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் ஆர்வம் அதிகரிப் பதற்கு இன்னொரு காரணம் இருக்கிறது.

லிட்டில் இந்தியாவின் பெரும் பாலான கடைவீடுகள் முழுமையாக வர்த்தக சொத்துக்களாக வகைப் படுத்தப்பட்டுள்ளன. முதல் குடி யிருப்பு சொத்துக்குப் பின்பு வாங்கக்கூடிய அனைத்து குடியிருப்பு சொத்துகளுக்கும் செலுத்தவேண்டிய 'ABSD' எனும் வாங்குபவர்களுக்கான கூடுதல் முத்திரை வரியை, வர்த்தக சொத்துகளை வாங்குவோர் செலுத்த தேவையில்லை. அதேபோல விற்பனையாளர்கள் 'SSD' எனும் விற்பனையாளர்களுக்கான முத்திரை வரியையும் செலுத்தத் தேவை இல்லை. இந்தச் சலுகைகள் முதலீட்டாளர்களை ஈர்ப் பதற்கு ஒரு காரணமாகும்.

ரேஸ் கோர்ஸ் சாலையில் உள்ள சில கடைவீடுகள் இந்தச் சலுகைக்கு உட்படாது. இதனால் இங்கு சொத்து வாங்குபவர்கள் கடை வீடு களின் மேல் மாடிக்கு குடியிருப்பு சார்ந்த வரியையும் செலுத்தும் அவசியம் உள்ளது.

தேக்காவின் மற்ற சாலைகளில் இந்த நிபந்தனை இல்லாததால் அவற்றுக்கான தேவை அதிகரித்துள்ளது. அதன் விலையும் அதிகமாகவே உள்ளன. குறிப்பாக, மக்கள் நடமாட்டம் அதிகம் இருக்கும் சிராங்கூன் சாலை, பஃப்ளோ சாலை, சையத் ஆல்வி சாலை, டன்லப் ஸ்திரீட் போன்றவற்றில் உள்ள கடைவீடுகளின் விலைகள் தொடர்ந்து அதிகரித்துக்கொண்டே இருக்கின்றன.

சிராங்கூன் சாலையில் 2006ஆம் ஆண்டு $1.9 மில்லியனுக்கு விலைபேசப்பட்ட மூன்று மாடி கடைவீட்டின் மதிப்பு இன்று 11லிருந்து 21 மில்லியன் வெள்ளி வரை உள்ளது. அதேபோல அந்தக் கடைவீட்டின் வாடகையும் $6,000லிருந்து அண்மையில் $30,000க்கு உயர்ந்துள்ளது.

அச்சாலையின் மற்றக் கடைவீடு களின் விலையும் தற்போது எட்டி லிருந்து ஒன்பது மில்லியன் வெள்ளி ஆக உள்ளது. சிராங்கூன் சாலையில் கடைவீட்டின் வாடகை, 11,000 வெள்ளியிலிருந்து $21,000 வரை உள்ளது. சில பெரிய கடைகளுக்கு $30,000 வரை வசூலிக்கப்படுகிறது. கடைவீட்டின் வாடகை பஃப்ளோ சாலையில் $10,000 முதல் $15,000 வரை உள்ளது. அதேபோல் சையது ஆல்வி சாலையில் $8,000 முதல் $10,000 வரை இருக்கிறது. ஆனால் இதே சாலையில், சில கடைகளுக்கு $20,000லிருந்து $30,000 வரை வாடகை இருப்பதாக தெரிகிறது. இந்த வாடகை 1,000 சதுர அடிகளுக்கு உட்பட்ட சொத்துகளின் வாடகையாகும்.

லிட்டில் இந்தியாவின் கடைவீடு களுக்கான தேவை தொடர்ந்து இருக்கிறது. கடைவீடுகளின் விற் பனை விலை, வாடகை அதிகமாக இருந்தாலும் பெரிய நிறுவனங்கள் போட்டிபோட்டு எடுக்கின்றன,

இதுவே விற்பனை விலை, வாடகை உயர்வுக்கு காரணமாக இருக்கலாம் என்பது சொத்து முகவர்களின் கருத்தாகும்.

சொத்து வாங்கி, நீண்டகாலம் பயன்படுத்தி லாபம் ஈட்டும் முதலீட்டாளர்களுடன், குறுகிய காலகட்டத்தில் கைமாற்றி லாபம் ஈட்டுபவர்களும் இருக்கிறார்கள்.

உதாரணத்திற்கு, இந்த ஆண்டில் எண் 147 கிட்சனர் சாலையில் உள்ள கடைவீடு $4.3 மில்லியனுக்கு வாங்கப்பட்டு ஐந்தே மாதங்களில் $8 மில்லியனுக்கு விற்கப்பட்டுள்ளது. இந்தச் சொத்தை வாங்கி விற்ற வருக்கு $3.7 மில்லியன் லாபம் எனத் தகவல்கள் தெரிவிக்கின்றன. இது போன்ற நிகழ்வுகள் தேக்காவில் மட்டுமல்லாமல் கடைவீடுகளை கொண்ட மற்ற இடங்களிலும் நடக்கின்றன.

விலை அதிகரிக்க இன்னொரு காரணமும் இருக்கின்றது. நகர மறுசீரமைப்பு ஆணையத்தின் பழமைப் பாதுகாப்பு திட்டத்தின்கீழ் இருக்கும் லிட்டில் இந்தியா கடைவீடுகள் பெரும்பாலும் 99 ஆண்டுகால குத்தகை காலத்தின்கீழ் வருகின்றன. சில கடைகள் 999 ஆண்டு கால குத்தகையைக் கொண்டவை. குத்தகைக்காலம் முடிந்த பிறகு அரசாங்க நிலமாக இவை அறிவிக்கப்பட்டுவிடும்.

விற்பனை விலை உயர்வதற்கு வங்கி வட்டி விகிதமும் ஒரு காரணமாக உள்ளது. பொதுவாக 3% ஆக இருக்கும் வட்டி விகிதம், சில நேரங்களில் இன்னும் அதிகரிக்கும்போது சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு மாதாந்திரச் செலவை கூட்டுகிறது. இந்தச் செலவை ஈடுகட்ட உரிமையாளர்கள் வாடகையைக் கூட்டுகிறார்கள்.

மதிப்பீட்டாளர்கள் ஒரு சொத்திற்கு நிர்ணயிக்கும் விலையைவிட உயர்ந்த விலைக்கே நிலச் சொத்து முதலீட்டார்கள் சொத்துகளை வாங்குகிறார்கள், விற்கிறார்கள். சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள் நிர்ண யிக்கும் கடைவீடுகளின் மதிப்பைவிட வங்கிகள் மதிப்பிடும்போது கடை வீடுகளின் விலை உயர்வாக உள்ளன என்பது பொதுவான கருத்தாக உள்ளது.

இருப்பினும், கடைவீடுகளை முதலீட்டாளர்கள் தொடர்ந்து வாங்குகிறார்கள். காரணம் கடைவீடுகளின் ஏறுமுகமான விலைகள்தான். இன்று அதிகமான விலைக்கு ஒரு சொத்தை வாங்கினாலும், வருங்காலத்தில் லாபம் ஈட்டலாம் என்ற நம்பிக்கைநிலவுகிறது. அதுபோக, சிங்கப்பூரின் சட்டதிட்டங்களால் சிங்கப்பூர் முதலீட்டாளர்கள், குறிப்பாக வெளிநாட்டிலிருந்து வருபவர்கள் இங்கு சொத்து வாங்குவதை பாதுகாப்பானதாகக் கருதுகிறார்கள் என்று சொத்து உரிமையாளரான அருணா சலம் ராமசாமி, 61, கூறினார். இந்த பாதுகாப்பும், லிட்டில் இந்தியாவின் சொத்து மதிப்பு தொடர்ந்து மேல்நோக்கிச் செல்லும் தன்மையாலும் இங்கு சொத்துகளை வாங்க எண்ணு கிறார் இவர்.

இது மாதிரியான உயர்வுகளால் பாரம்பரிய தொழில்களை செய்பவர்கள் வியாபாரத்தை தொடர முடியாமல் தேக்காவை விட்டு இடம்பெயரும் நிலைமை ஏற்படுகிறது. முன்பு, உள்ளூர் வியாபாரிகள் அதிகம் புழங்கிய தேக்காவில் இன்று வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களின் வர்த்த கங்கள் கூடியுள்ளன.

பத்து ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக சொத்துகளை வைத்திருக்கும் நிலக்கிழார்கள் தங்களது வாடகையை பெரும்பாலும் உயர்த்துவதில்லை என்றார் ஜோதி புஷ்பக் கடையின் உரிமையாளரான ராஜ்குமார்.

ஆனால் புதிதாக சொத்து வாங்கும் முதலீட்டாளர்களிடம் இந்தச் சலுகையை எதிர்பார்க்க முடியுமா என்பது கேள்விக்குறிதான்.

வாடகை அதிகரிப்பதால் விற்கப்படும் பொருள்கள், சேவைகளின் விலையும் நாளுக்குநாள் கூடி வருகிறது. சராசரியாக ஒரு இட்லி விலை $1.50 முதல் $2.50 ஆகவும் சாதா தோசை $3.00இலிருந்து $4.00 ஆகவும் உள்ளது.

"ஒரு காலத்தில் ஆர்ச்சர்ட் சாலைக்குப் போவதுபோல லிட்டில் இந்தியாவுக்குப்போவது விலைஉயர்ந்த அனுபவமாகலாம்," என்றார் தொழில்நுட்பத் துறையில் வேலை பார்க்கும் திருவாட்டி விஜயா.